The complete guide to real estate investments in restaurants

Restaurants are a favorite commercial property for many investors, because:

1. Tenants often sign a very long term, for example, a 20-year absolute triple network (NNN). This means that in addition to rent, tenants also pay real estate taxes, insurance, and all maintenance costs. The only thing that the investor has to pay is the pledge, which, in turn, offers a very predictable cash flow. There are either no or several landlord duties because the tenant is responsible for maintenance. This allows the investor to do more important things in life, for example, to retire. All you do is take the rent to the bank. This is one of the key advantages when investing in a restaurant or property with one tenant.


2. Rich or poor people should eat. Americans eat more often because they are too busy to cook and clean pots and pans after that, which is often the worst part! According to the National Restaurant Association, the country's restaurant industry currently includes 937,000 restaurants and is expected to reach $ 537 billion in sales in 2007, compared with only $ 322 billion in 1997 and $ 200 billion in 1987 (in current dollars ). In 2006, for every dollar Americans spent on food, 48 cents were spent in restaurants. As long as there is civilization on earth, there will be restaurants there, and the investor will feel comfortable that real estate is always in great demand.


3. You know that your tenants take good care of your property because it is in their interest to do so. Few customers, if any, will want to go to a restaurant where there is a dirty bathroom in the parking lot and / or trash.

However, restaurants are not created equal in terms of investment.

Franchise vs independent

It is often shouted that 9 out of 10 new restaurants will fail in the first year; however, this is just an urban myth, as there is no comprehensive research on this issue. Professor Hospitality, Dr. HG Parsa from Ohio State University, studied the new restaurants located in Columbus, Ohio, from 1996 to 1999 ( The note : You should not conclude that the results are the same everywhere in the US or in any other time frame.) Parsa noted that seafood restaurants are the safest businesses and that Mexican restaurants have the highest level of failure in Columbus, Ohio. His study also found that 26% of new restaurants were closed in their first year in Columbus, Ohio, from 1996 to 1999. Economic and economic failure, the reasons for the closure of restaurants in a divorce, poor health and unwillingness to make a huge time for the business. Based on this study, it can be predicted with confidence that the longer a restaurant has been in business, the more likely it will work next year for the landlord to continue to receive rent.

For franchise restaurants, the franchisee must have a certain minimum amount of raw cash / capital, for example, $ 300,000 for McDonald's to qualify. The franchisee must pay a one-time fee for the franchisee from 30,000 to 50,000 dollars. In addition, the franchisee provides royalties and advertising fees equal to about 4% and 3% of sales revenue, respectively. In turn, the franchisee receives training on how to create and manage a proven and successful business, without worrying about the marketing part. As a result, the franchise restaurant receives customers as soon as the open sign is opened. If the franchisee cannot manage the business in this place, the franchise can replace the current franchisee with a new one. The king of franchise restaurants for hamburgers is McDonald's fast food chain with more than 32,000 locations in 118 countries (about 14,000 in the US) as of 2010. In 2011, it sold $ 34.2 billion, an average of $ 2.4 M in revenue for every seat in the United States. Currently, McDonald's is capturing more than 50% of the market in the restaurant market for hamburgers for $ 64 billion US. Over the past 5 years, its sales increased by 26%. Next is Wendy (average sales $ 1.5 million) with sales of $ 8.5 billion and 5904 stores. Burger King ranks third (average sales of $ 1.2 million. USD) with sales of $ 8.4 billion. The United States, 7264 stores and 13% of the restaurant market in hamburgers (including all restaurant chains, the subway ranks second with $ 11.4 billion in sales, 23.850 stores, and Starbucks number 3 with $ 9.8 billion in sales and 11,158 stores). McDonald's success, apparently, is not the result of how tasty his Big Mac taste is, but something more complicated. According to a survey of 28,000 online subscribers to the Consumer Report magazine, McDonald's hamburgers rank last among the 18 national and regional fast food chains. He received a rating of 5.6 on a scale from 1 to 10, and 10 were the best, for Jack in the box (6.3), Burger King (6.3), Wendy (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl, Jr, Back Jard Burgers (7.6), Five Guys Burgers (7.9) and In-N-Out Burgers (7.9).

Fast food chains tend to quickly discover new trends. For example, they are already open at 5 am, as Americans are increasingly buying their breakfast earlier. They also sell more cafes; latte; fruit cocktails to compete with Starbucks and Juumba Juice. You also see more salads on the menu. This gives customers more reason to stop at fast food restaurants and make them more attractive to different customers.

Independent restaurants often take time for customers to come and taste the food. These establishments are especially difficult in the first 12 months after opening, especially with owners of minimal or not confirmed results. So overall, “mom and pop” restaurants are risky investments because of the initial weak income. If you decide to invest in a restaurant without a brand name, make sure that the income is proportional to the risks you will take.

Sometimes it is not easy for you to say whether a restaurant is a brand name or a non-brand. Some restaurant chains only work or are popular in a particular region. For example, the WhatABurger chain of restaurants with more than 700 points in 10 states is a very popular chain of fast food restaurants in Texas and Georgia. However, it is still unknown on the West Coast since 2012. In the chain of brand names, as a rule, there is a site that lists all the locations and other information. Therefore, if you can find a restaurant's website from Google or Yahoo, you can quickly determine if an unfamiliar name is a trademark or not. You can also get basic information about consumers in almost any chain restaurant in the United States on Wikipedia.

Ten fastest growing chains in 2011 with sales of more than $ 200 million
According to Technomic, the following 10 fastest growing restaurant chains in terms of revenue changes from 2010 to 2011:

1. Five guys Burgers and Fries with 921 million dollars in sales and 32.8%.
2. Chipotle Mexican Grill with $ 2,261B in sales and 23.4% change.
3. Jimmy John is a Gourmet sandwich shop with prices of $ 895 million and 21.8%.
4. Yard House with $ 262 million in sales and 21.5%.
5. Firehouse Subs for sale with $ 285 million and 21.1%.
6. BJ & Restaurant & Brewhouse with sales of $ 621 million. And 20.9%.
7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar with sales of 2.045B and 20.1%.
8. Growing chicken finger Kane with $ 206 million in sales and an 18.2% change.
9. Noodles & Company with sales of $ 300 million and 14.9%.
10. Wingstop with $ 382 million in sales and 22.1%.

Rent and Rent

Tenants often sign a long-term absolute triple network (NNN). This means, in addition to the base lease, they also pay all operating expenses: property taxes, insurance and maintenance costs. For investors, the risk of uncertainty in service costs is eliminated, and their cash flow is predictable. Tenants can also guarantee rent with their own or corporate assets. Therefore, in case they have to close the business, they will continue to pay rent for the term of the lease. Below are some points you need to know about the rental guarantee:

1. In general, the stronger the guarantee, the lower the return on your investment. The McDonald's corporation's guarantee with a public company S & P strong corporate rating is much better than a small franchisee corporation with several restaurants. Consequently, a McDonald's corporate rental restaurant usually offers a low cache of 4.5-5% (return on investment in 1 ^Street year of ownership), while McDonald with a franchise guarantee (more than 75% of McDonalds restaurants are owned by franchisees) can offer 5-6%. Therefore, find out the number of risks that you are willing to accept, since you will not receive both low risks and high returns on investments.


2. Sometimes a multiplayer franchise will make up the parent company to own all the restaurants. Each restaurant, in turn, is owned by one limited liability company (LLC) to protect the parent company from obligations. Thus, rent is guaranteed by a company with one legal entity, it does not matter much, because it does not have a large number of assets.


3. A good, long warranty does not make a lemon a good machine. Similarly, a strong guarantee does not make a lousy restaurant a good investment. This means that the tenant will make every effort to pay you the rent. So do not judge the property, especially the warranty.


4. The guarantee is good as long as the corporation does not guarantee that it will declare bankruptcy. At that time, the corporation was reorganizing its operations, closing low-income places and maintaining good places (i.e., with strong sales). Therefore, it is more important for you to choose a property in a good location. If you have a weak guarantee (for example, from a small private company), you will receive a double benefit: timely payment of rent and high profitability.


5. If you are lucky enough to invest in a restaurant "mom and pop", make sure that all directors, for example, mom and pop, guarantee a rental with their assets. The guarantee must be verified by a lawyer to ensure that you are well protected.

Location, location, location

A lousy restaurant may work well in a good place, while those with a good menu may not work in a bad place. A good place will bring a strong income for the operator and first of all it is important for you as an investor. It must have the following characteristics:

1. High traffic : this will attract more customers to the restaurant and, as a result, high income. Therefore, it is always advisable to try a restaurant at the entrance to the regional shopping center or Disney World, a large shopping center or colleges.


2. Good visibility and signs : high traffic should be accompanied by good visibility from the street. This minimizes advertising costs and is a constant reminder for visitors.


3. Ease of entry and exit : A restaurant located on a one-way road that runs parallel to the highway will receive a lot of traffic and has more visibility, but is not in a great location. It is difficult for potential customers to return if they missed the entrance. In addition, it is impossible to make a left turn. On the other hand, a restaurant located close to the motorway is more convenient for customers.


4. Excellent demographics : The restaurant should work well in an area with a large, growing population and high incomes, since it has more people with money to spend. His business must generate more and more income to pay higher rent.


5. Plenty of parking spaces : Most chained restaurants have their own parking to accommodate customers at peak times. If the client cannot find a parking space within a few minutes, there is a good chance that they will miss it and / or will not return so often. A typical fast-food restaurant will require about 10-20 parking spaces per 1000 square feet of space. In fast-food restaurants, such as McDonald’s, more parking spaces are needed than restaurants with a garden, such as the Olive Garden.


6. High sales revenue : The gross annual income alone doesn’t say a lot, since more — in square feet — the restaurant tends to have a higher income. Thus, the ratio of rent to income is the best indicator of success. Please refer to the “Revenue Expenses” section of the “Due Diligence Checkout” section for further discussion.


7. High entry barriers : it simply means that it is not easy to replicate this location nearby for various reasons: the area simply has no more developed land, or the master plan does not allow to build more commercial objects, or this; It is more expensive to build such a property because of the high cost of land and building materials. For these reasons, the tenant is likely to renew the lease if the business is profitable.

Financing issues

In general, the interest rate is slightly higher than the average for restaurants, due to the fact that they are owned by one tenant. For lenders, there is a significant risk, because if the restaurant is closed, you can lose 100% of your income from this restaurant. Lenders also prefer national branded restaurants. In addition, some lenders will not lend to non-state investors, especially if the restaurants are located in small towns. Therefore, it may be a good idea for you to invest in a franchise restaurant in large metro areas, for example, in Atlanta, Dallas. In 2009, it is quite difficult to obtain funding for shelters in restaurants, especially for moms and pop and regional restaurants, because of the tight credit market. However, in 2010 the situation improved slightly. If you want to get the best rate and conditions for a loan, you must stick to the national franchise restaurants in the major metro.

When the limit rate is higher than the loan interest rate, for example, the maximum rate is 7.5%, while the interest rate is 6.5%, then you should consider borrowing as much as possible. You will receive a 7.5% return on your down payment plus a 1% return on the money you borrow. Here your total income (cash in cash) will be higher than the rate. In addition, since it is expected that inflation will be higher in the near future due to the rising cost of fuel, the money you borrow to finance your purchase will cost less. Thus, it is even more profitable to maximize leverage now.

Due Diligence Study

You can consider these factors before making a purchasing decision:

1. Tenant financial information : The restaurant business is labor intensive. The average employee annually generates only about 55,000 dollars of income. The cost of goods, such as food and consumables, should be about 30-35% of revenue; labor and operating expenses 45-50%; rent about 7-12%. So review your profit and loss statement (P & L), if you have one, with your accountant. In the P & L report, you can see the abbreviation EBITDAR. It means E warnings AT before I Ncome T axes, D depreciation of equipment), mitigation (capital improvement) and R Ent. If you do not see the fee for a reward in a P & L franchise restaurant or the cost of advertising in a P & L independent restaurant, you can see why. Of course, we want to make sure that the restaurant will be profitable after paying the rent. Ideally, you would like to see net income equal to 10-20% of gross income. In recent years, the economy has made a beating. As a result, in restaurants there was a decrease in gross income of about 3-4%. This seems to have affected most, if not all, restaurants around the world. In addition, several new restaurants may be required to achieve potential target income. Therefore, do not expect that new places will be immediately profitable even for chained restaurants.


2. Tenant credit history : If the tenant is a private corporation, you can get a tenant credit history from Dun & Bradstreet (D & B). D & B provides an estimate of Paydex, the business equivalent of FICO, that is, a personal credit history account. This figure varies from 1 to 100, with higher rates, indicating a higher solvency. A Paydex score of 75 is equivalent to a FICO 700 bill. Thus, if your tenant has a Paydex score of 80, you will most likely receive short-term rental fees.


3. The ratio of rent to income : this is the ratio of the base rent for the annual gross sales of the store. This is a quick way to determine if a restaurant is profitable, that is. The lower the ratio, the better the location. As a rule, you want to keep this ratio less than 10%, which indicates that the location has a significant income. If the ratio is less than 7%, the operator will most likely make a lot of money after paying the rent. В этом случае гарантия аренды не важна. Однако отношение ренты к доходам не является прямым способом определить, получает ли арендатор прибыль или нет. Он не учитывает расходы по налогу на имущество как часть арендной платы. Налоги на недвижимость, рассчитанные как процент от оценочной стоимости, варьируются от государств к штатам. Например, в Калифорнии это примерно 1,25% от оценочной стоимости, 3% в Техасе и до 10% в штате Иллинойс. И поэтому ресторан с соотношением ренты к доходу 8% может быть прибыльным в одном государстве и все же проигрывать деньги в другом.


4. Парковочные места : рестораны, как правило, нуждаются в большем количестве парковочных мест, потому что большинство посетителей обычно останавливаются в течение небольшого временного окна. Вам понадобится по крайней мере 8 парковочных мест на 1000 квадратных футов (SF) от ресторана. В ресторанах быстрого питания может потребоваться от 15 до 18 мест на 1000 SF.


5. Ключевое слово : некоторые из долгосрочных договоров аренды дают арендатору возможность прекратить аренду, если существует пожар, разрушающий определенный процент собственности. Конечно, это нежелательно для вас, если этот процент слишком низок, например, 10%. Поэтому убедитесь, что вы прочитали договор аренды. Вы также хотите убедиться, что страховой полис также покрывает потерю дохода от аренды в течение 12-24 месяцев в случае повреждения имущества от пожара или стихийных бедствий.


6. Цена за SF : вы должны заплатить от $ 200 до $ 500 за SF. В Калифорнии вы должны заплатить премию, например 1000 долларов за SF для ресторанов Starbucks, которые обычно продаются по очень высокой цене за SF. Если вы заплатите более 500 долларов за SF за ресторан, убедитесь, что у вас есть основания для этого.


7. Аренда на SF : в идеале вам следует инвестировать в недвижимость, в которой арендная плата за SF низка, например, от 2 до 3 долларов США за SF в месяц. Это дает вам возможность повысить арендную плату в будущем. Кроме того, низкая рента гарантирует, что бизнес арендатора будет прибыльным, поэтому он будет продолжать оплачивать арендную плату. Starbucks, как правило, платят премиальную арендную плату в размере от 2 до 4 за SF каждый месяц, так как они часто расположены в превосходном месте с большим количеством трафика и высокой видимостью. Если вы планируете инвестировать в ресторан, в котором арендатор платит более 4 долларов США за SF ежемесячно, убедитесь, что вы можете оправдать свое решение, потому что трудно получить прибыль в ресторанном бизнесе, когда арендатор платит более высокую арендную плату , В некоторых ресторанах может быть процентное положение. Это означает, помимо минимальной базовой арендной платы, оператор также выплачивает вам процент от своего дохода, когда он достигает определенного порога.


8. Увеличение арендной платы : Владелец ресторана обычно получает либо 2% годовой арендной платы, либо 10% -ный прирост каждые 5 лет. В качестве инвестора вы должны предпочесть увеличение годовой арендной платы на 2%, потому что 5 лет - это долго ждать рейза. Вы также получите больше арендной платы с 2% годовым приростом, чем 10% прирост каждые 5 лет. Кроме того, по мере того, как рента увеличивается с каждым годом, так и стоимость ваших инвестиций. Стоимость ресторана часто основана на ренте его поколений. Если арендная плата увеличивается, а рыночная капитализация остается неизменной, ваши инвестиции будут ценны. Таким образом, нет никакого ключевого преимущества для инвестиций в ресторан в определенной области, например, в Калифорнии. Это более важно, чтобы выбрать ресторан в отличном месте.


9. Срок аренды : в целом инвесторы предпочитают долгосрочные, например, 20-летнюю аренду, поэтому им не нужно беспокоиться о поиске новых арендаторов. В течение периода с низкой инфляцией, например от 1% до 2%, это нормально. Однако, когда инфляция высока, например, 4%, это означает, что вы технически получите меньше арендной платы, если увеличение арендной платы составит всего 2%. Поэтому не исключайте свойства, оставшиеся от аренды на несколько лет, так как может быть сильный потенциал роста. Когда аренда истекает без опционов, арендатору, возможно, придется платить гораздо более высокую рыночную арендную плату.


10. Риски против возврата инвестиций : как инвестор вам нравятся свойства, которые предлагают очень высокий доход, например, от 8% до 9%. И поэтому вас может привлекать совершенно новый франчайзинговый ресторан, предлагаемый для продажи разработчиком. В этом случае разработчик полностью создает рестораны с мебелью, светильниками и оборудованием (FFE) для франчайзи на основе спецификаций франшизы. Франчайзи подписывает 20-летнюю абсолютную аренду NNN, платящую очень щедрую плату за SF, например, от 4 до 5 долларов США за SF ежемесячно. Новый франчайзи готов сделать это, потому что ему не нужно придумывать какие-либо наличные деньги, чтобы открыть бизнес. Инвесторы в восторге от высокой отдачи; однако это может быть очень рискованное инвестирование. Тот, кто гарантированно зарабатывает деньги, является разработчиком. Франчайзи, возможно, не захочет держаться в трудные времена, поскольку у него нет никакого капитала в собственности. В случае неудач бизнеса франчайзи, вы не сможете найти арендатора, готового заплатить такую ​​высокую арендную плату, и вы можете оказаться в свободном ресторане.


11. Трековые записи оператора : ресторан, управляемый оператором с 1 или 2 недавно открытыми ресторанами, вероятно, будет более рискованным инвестированием. С другой стороны, оператор с 20 годами в бизнесе и 30 точками может с большей вероятностью находиться в следующем году, чтобы заплатить вам арендную плату.


12. Торговое оборудование : некоторые рестораны продаются с торговыми приборами, поэтому убедитесь, что вы в письменной форме запишите, что включено в продажу.


13. Быстрое питание и сидячие места : в то время как рестораны быстрого питания, например, McDonalds преуспевают во время спада, сидячие семейные рестораны, как правило, более чувствительны к рецессии из-за более высоких цен и высоких затрат. Эти рестораны могут испытывать двузначное падение в годовом исчислении. В результате многие сидячие рестораны были закрыты во время рецессии. Если вы планируете инвестировать в сидячий ресторан, вы должны выбрать его в районе с высоким доходом и большим населением.

Продажа и сдача в аренду

Иногда оператор ресторана может продать часть недвижимости, а затем арендовать недвижимость в течение длительного времени, например, 20 лет. Типичный инвестор задается вопросом, есть ли у оператора финансовые затруднения, чтобы он продал имущество для оплаты своих долгов. Это может быть или не быть так; Тем не менее, это быстрый и легкий способ для оператора ресторана получить деньги из акций по уважительной причине: расширение бизнеса. Конечно, оператор мог бы рефинансировать недвижимость наличными, но это может быть не лучшим вариантом, потому что:

1. Он не может максимизировать денежные средства, поскольку кредиторы часто предоставляют только 65% стоимости имущества в ситуации рефинансирования.
2. Кредит будет показывать как долгосрочный долг в балансе, который часто не рассматривается в положительном свете.
3. Процентные ставки могут быть не столь благоприятными, если у оператора ресторана нет сильного баланса.
4. Возможно, он не сможет найти кредиторов из-за жесткого кредитного рынка.

При просмотре арендной платы, которую оплачивает оператор ресторана, вы часто увидите две разные стратегии выплат:

1. Контравативная рыночная рента : оператор хочет убедиться, что он платит низкую арендную плату, поэтому его ресторанный бизнес имеет хорошие шансы быть прибыльным. Он также предлагает консервативные ограничения для инвесторов, например, 7%. В результате его сумма выплат небольшая или умеренная. Это может быть инвестиции с низким риском для инвестора, поскольку арендатор с большей вероятностью сможет позволить себе арендную плату.


2. Значительно выше рыночной арендной платы : оператор хочет максимизировать свои денежные средства, оценивая имущество намного выше, чем его рыночная стоимость, например, 2 миллиона долларов за собственность в 1 млн долларов. Инвесторам иногда предлагают высокую скорость, например, 10%. Оператор может заплатить 5 долларов за квадратный фут в районе, где арендная плата за сопоставимые свойства составляет 3 доллара за квадратный фут. В результате, ресторанный бизнес в этом месте может пострадать из-за более высоких ставок. Однако оператор получает как можно больше денег. Это свойство может быть очень рискованным для вас. Если бизнес арендатора не делает этого, и он уменьшает банкротство, вам придется предлагать арендную плату другому арендатору, чтобы арендовать ваше здание.

Земельный лизинг

Позже вы видите ресторан на земельном участке для продажи. Термин «аренда земли» может вводить в заблуждение, поскольку это может означать

1. Вы покупаете здание и арендуете землю, принадлежащую другому инвестору, на долгосрочную, например, 50 лет, наземную аренду.


2. Вы покупаете землю, в которой арендатор владеет зданием. Это наиболее вероятный сценарий. Арендатор строит ресторан со своими деньгами, а затем обычно подписывает 20-летнюю аренду NNN для аренды участка. Если арендатор не возобновляет аренду, здание возвращается к помещику. Частота кепки часто на 1% ниже, например от 6 до 7,25%, по сравнению с ресторанами, в которых вы покупаете как землю, так и здание.

Поскольку арендатор должен инвестировать значительную сумму денег (будь то собственные или заемные средства) для строительства здания, он должен быть уверен, что это подходящее место для его бизнеса. Кроме того, арендатор должен не выполнить арендную плату или не продлить аренду, здание с существенной стоимостью вернется к вам как землевладелец. Таким образом, арендатор потеряет гораздо больше, как бизнес, так и строительство, если он не выполнит свои обязательства. И что он дважды думает о том, чтобы не отправлять в аренду чеки. В этом смысле это немного более безопасные инвестиции, чем ресторан, в котором у вас есть земля и улучшения. Вдоль нижней ставки, основные недостатки для аренды земли

1. Списаний налогов нет, так как IRS не позволяет обесценивать стоимость земли. Таким образом, ваши налоговые обязательства выше. С другой стороны, арендаторы могут обесценить 100% стоимость зданий и оборудования, чтобы компенсировать прибыль от бизнеса.


2. Если имущество повреждено в результате пожара или стихийных бедствий, например, торнадо, некоторые арендные договоры могут позволить арендаторам собирать страховые поступления и прекращать аренду, не восстанавливая имущество за последние несколько лет аренды. К сожалению, этот автор не осведомлен о каких-либо страховых компаниях, которые будут продавать страхование от огня вам, поскольку вы не являетесь владельцем здания. Таким образом, риск существенный, так как вы можете оказаться в очень дорогостоящем свободном месте без дохода и огромного налога на имущество.


3. Некоторые из договоров аренды позволяют арендаторам не создавать какую-либо структуру, например крышу, ремонт за последние несколько лет аренды. Это может потребовать, чтобы инвесторы тратили деньги на отложенные расходы на содержание, и это будет иметь негативное влияние на денежный поток имущества.