1.) What is your type?
There are many different types of commercial real estate that you can purchase, including:
o Office
o Trading space
o Warehouse complex
o Restaurant
o Commercial condo
o strip mall
The first step clearly protects what type of property you want to purchase and how you want to use it. The following information will help you maximize your investment dollars to get the best possible deal when buying your property.
2. Building equity with investments
Promotion - money
Building equity is the main, if not the ultimate reason for buying instead of renting commercial real estate. Let it be worth it. This is money in the bank. In fact, it is better than money in a bank, because you cannot get the same income on your money when it is in a bank, and not when you create capital. Moreover, if you choose the right financing for buying commercial real estate, you can not only build capital through property, but you can also use your capital savings to grow your business, hire additional employees, or even acquire additional space when the time is right.
Ownership beats the rent because you can sell your investment as soon as you outgrow the space or sell the business. Even if the commercial real estate in your area is not priced (which is unofficial), you can recoup your investment by renting out the space after you exit and sell when the time is right.
If you plan to grow in your building, buy something more than your current needs, and rent additional space until you need it to expand. This will provide you with a steady income, which you can use to help pay your mortgage or invest in your business.
3. Calculate your savings and your potential profit.
Less monthly payments
Consider buying commercial real estate as a savings for your business. Property costs are the third largest business account, at the expense of wages and taxes. Long-term depreciation loans mean that your monthly payments may be less than what you would pay for the rent, since landlords usually charge more than the monthly loan payment. In other words, owning your own commercial real estate may be more affordable, depending on current market conditions.
Ask your lender to provide you with an analysis of the current market in your area so that you can see which scenario is best for you (rent or buy). The lender should be able to explain in detail your options with examples of monthly rental costs compared to the monthly loan payments and the advantages of each.
Rental price analysis
Finding a property that matches your interests, find out the status of current tenants (if this property is multi-tenant) in terms of how much rent they pay. Check the current market to find out if rental rates are undervalued, which is lower than what you can get in the current market. Your realtor or lender should be able to help you figure out how much you could charge for renting and determine how much profit you can earn each month.
Tax breaks
There are many tax advantages to becoming a commercial property owner. In most cases, you can deduct part of the cost of the building at tax time, as well as improvements made by you as depreciation, which can save you more money on your taxes. Buying a property under your business or corporation is also a better tax strategy than under your personal name.
4. Do your research
The more you learn about real estate types and options, mortgages, financing, zoning and remodeling; the best position in which you will make wise decisions regarding the acquisition of commercial real estate.
However, you do not need to know everything. This may be your most important step in creating an effective team of professionals with knowledge in their field of expertise. Building a team of consultants — people you can trust to drive you in the right direction — is crucial to your success.
Understanding of current market conditions
Keep your eyes open for news related to the commercial real estate market. Is it hot now? Are they buyers or sellers? market? What are the interest rates?
The Internet is a great place to start. For example, conducting a Google search for the “commercial real estate market” will give you results that include news and resources for national trends, analytics and market research.
In addition, many realtors, lenders and lawyers across the country offer free and timely articles on their websites that shed light on current trends in commercial real estate throughout the country. Again, make sure you listen to both sides of the story.
Touch Expert Resources
National market research companies can provide you with specific information about the area in which you are preparing to find your business. You can also find information about demographics, including average age, household income, a breakdown of ethnic groups, and more from the censuses available at the US Census Bureau.
Also contact commercial lenders or realtors for additional resources. When looking for help, it is usually better to talk to a lender or realtor with nationwide experience and updated information than with a small operation that may not have the latest data for you. If the lender / realtor has not received an updated demographics since 1996, you have practically lost your time. In addition, a lender or realtor specializing in the type of property you are looking for is more likely to get the specific information that you need, which will save you time for research.
Examination of current vacancy rates
Examine the vacancy rates in the past few years for the area in which you are taking into account. If there seems to be a high level of vacancies, try to find the reason. Is this a bad neighborhood? Talk to the store owners in the vicinity and find out how long they have been doing business there. Ask if they have any concerns that you, as a potential property owner, should be aware of this area.
Research Commercial Realtors
This is important for researching commercial realtors who specialize in the type of space you are looking for. The realtor's grill that you are planning to choose for the whole buying process so you know what to expect. Ask how long the process usually takes to avoid surprises. Check out their links and their track record (more on finding a commercial real estate agent in number 5).
Explore experienced commercial lenders
The choice of lender and the financing program are just as important as the choice of property. Again, find out the whole financing process, as well as your various options. Do not assume that just because you have had a relationship with your bank for many years that using their financing is the best choice.
Banks do not always offer the lowest rate for commercial loans and sometimes have a much longer turnover than non-bank lenders. Some banks require you to transfer your accounts to them in order to receive a loan. Be aware of any provisions when looking for a bank for a commercial loan.
5. Choose a suitable commercial realtor
As mentioned earlier, you need qualified partners to assist you in the process of buying commercial real estate. Start with a terrific commercial realtor.
Some commercial realtors work exclusively with persons interested in investment property. Others work with owners / users of commercial real estate, and some of them specialize in property management, which may be an added advantage for you.
Who do you know
References from reliable sources are usually the best way to find a good commercial realtor.
To ask questions
Set up a meeting with more than one potential commercial realtor. Learn as much as you can about your vocational education, education and experience with your type of property. You can ask for a list of recent transactions to give you an idea of what they are dealing with on a regular basis, and how many properties they have actually sold in the last year or two. And most importantly, ask for customer reviews (reviews)! Real customer feedback is the most effective measure for potential success.
Correct match
Make sure you choose a realtor who understands your specific needs. If you are a small business, you do not want to work with a realtor, who usually handles multi-million dollar transactions. Your project may become a lower priority when this particular realtor receives a large commission to worry about.
6. Consider the time frame
If the reason you are looking for commercial real estate is that your rental is running out, think twice before making a decision you may regret. Finding the right space, securing financing and the process of obtaining commercial real estate can take several months. If you do not have such time, you may need to rent month after month.
Do not hurry
Although you may be in a hurry to move into space, do not be in a hurry. Buying any type of property is an important decision, and buying commercial real estate is even more important for the development and growth of your business. Choosing a property in the wrong area or a space that prevents you from growing can interfere with your company and even lead to its failure, so plan carefully.
If a realtor or lender gives you an estimate of three months from start to finish, plan longer - just in case. Keep in mind that many people are involved in the process of buying property, from a seller, realtor, lender, appraiser, inspector, approval of documents, secretaries, etc., and this process can often take a little longer.
7. Location, location, location
One of the most important factors when considering commercial real estate is location. If the property is located in a busy corner that is difficult to reach, your business may not be able to cope (in fact, this property is probably for sale). If you want to manage a dog kennel and real estate that you are considering in a residential area, your business will not only violate your interests, but zoning laws may prevent you from working there.
Foot traffic
For the retail business, look for areas with high pedestrian traffic that will give you exposure and increased walks, you need to be successful.
If you are looking for an industrial or manufacturing enterprise, then you can stay away from retailers and buy something in the warehouse area. These areas are usually cheaper than retail space.
Easy access
Make sure your location has easy access from the road. See if the site is at a difficult intersection. Is the construction happening, it looks like it won't end soon? On the other hand, what is the potential after construction?
Check Contest
If you want to open a bistro in an area where there are several bistros, you can try somewhere else with less competition. However, a healthy population of restaurants usually means a healthy population of customers.
Know your customer
Find out the demographics of the area in which you are interested. If you want to move a sportswear store to a new location, you will probably need an area with a high percentage of young people and active adults. An urban area with more pedestrian traffic may be better for such a store than a suburban area in the retirement community.
8. Free parking
We drive around and around all the time, looking for a place to park. This can be very unpleasant, especially when you are late. Whenever possible, you need a place where there is enough parking for your visitors.
If you have a high-traffic store, restaurant or other business, calculate how many customers or visitors you are likely to have at any given time, and think about giving up any properties that have fewer parking places available than your estimates. . Again, use your best judgment and contact your realtor.
Avoid headaches
Also pay attention to how your parking is located. If it is located close to the main road, it can cause a headache for people trying to escape from a parking space, and may even cause accidents. When you visit a property, see how well you can maneuver parking. If this is a hassle for you, it will probably be for a potential client or visitor.
9. Get in the zone
Before you begin the negotiation process for commercial real estate, be sure to study the laws on zoning, as well as what types of enterprises you can work there. There are zoning laws about the type of business that can be connected in certain spaces.
For example, some spaces do not allow food or drink to be served or may have restrictions on how late a business can work. Typical zoning areas in most cities include: residential, commercial, industrial, and mixed.
Don't think
Zoning can be tricky, so do your due diligence on this topic. Do not think that just because the previous tenant of the space had a restaurant, that the property you are looking for is necessarily zoned for food and drinks. Many companies crawl under the radar for months or years, violating zoning laws. Making claims can cost you a lot of time and money when it comes to zoning.
Regulations
Zoning laws can regulate not only the type of business that can operate, but also parking, signs, water and air quality, waste management, noise, the appearance of a building, and much more. Find out all the rules regarding the property in advance.
Visit your local library or zoning for information on all laws, rules, and zoning regulations that apply to the property you are considering to purchase. Talk to people in the zoning office if you have problems or questions before making an investment. Ask your realtor to double check your efforts to make sure that you have covered all your bases.
10. Inspection
Usually, if you are planning to buy a house, you have an inspector who looks at the structure, pipes, electrical system, etc. Commercial property requires even more careful inspection not only to meet your needs, but also the requirements of the local government.
Before buying commercial real estate, hire professionals to thoroughly examine the electrical system, including the sprinkler and security systems, as well as water, telephony and Internet systems. Since you have already done your homework on zoning and rules, you will know about building codes. With the results of your various checks, you can get an estimate of how much work, if any, will need to be invested in order to get the building up to the code.
Good foundation
Take an architect or engineer to study the foundation and structure, especially if you have frequent natural disasters, such as earthquakes or hurricanes in your area of the country.
connection
If you are looking at an older building, there may be enough investment to meet city standards or meet your own standards. Do not forget about the importance of high-tech telephone and Internet systems, especially if you have a lot of employees. If at the moment there is no T1 or fiber-optic network, build this cost in your purchase, as it will save you money and headaches in the long run for more traditional (and older) telephone and Internet systems.
Be sure to hire an expert to tell you whether changes are possible and within your budget. With most commercial real estate loans, you can include these remodeling costs in your financing. Again, be sure to ask.
11. Outline your plan
As a business owner, you understand the importance of carefully planning every step. Buying a property requires no less preparation. Прежде чем вы начнете искать здание, сядьте со своими финансами и выясните, сколько ипотеки вы можете себе позволить.
Create a budget
При расчете вашего бюджета на покупку недвижимости не оставляйте налоги, страховые взносы, а также ремонт и обслуживание, а также расходы, связанные с настройкой пространства для удовлетворения ваших потребностей. Неспособность создать бюджет для этих часто упущенных расходов быстро приведет вас в нору с вашим новым имуществом. Если вам нужна помощь в создании этого бюджета, обратитесь за помощью к своему риэлтору или коммерческому кредитору.
Номер для роста
Чтобы определить размер ипотеки, которую вы можете себе позволить, оцените свои доходы и расходы. Ваши ипотечные и имущественные расходы должны оставить вам достаточно места для управления вашим бизнесом, не сокращая ваши обычные расходы.
Иногда необходимо взять сокращение прибыли, чтобы купить такое пространство, которое нужно выращивать. Подумайте об этом так: покупка большего пространства позволит вашей компании растянуть свои крылья, что приведет к увеличению прибыли в будущем. Это риск, который вам иногда нужно проявлять, если вы хотите расти. Помните, что если вы покупаете больше места, чем требуется вашей компании, вы можете приобрести арендаторов, которые будут предоставлять доход от аренды, что может значительно снизить ваши ежемесячные обязательства по ипотеке.
Планирование наперед
Это почти всегда хорошая идея купить немного больше места, чем вам сейчас нужно. Вы можете арендовать дополнительное пространство, пока оно вам не понадобится. Если это ваш план, укажите, как это принесет доход, чтобы помочь вам субсидировать вашу ипотеку. Помните, однако, что у вас могут быть периоды, когда какое-то пространство остается незанятым, поэтому не полагайтесь на аренду, приходящую, чтобы покрывать вашу ипотеку каждый раз. Убедитесь, что вы можете покрыть ипотеку самостоятельно.
Стратегия выхода
Итак, как все это заканчивается? Надеюсь, с большими знаками доллара. В конце концов, это то, почему вы инвестируете, не так ли? Исторически наличные деньги на ваши инвестиции. Поэтому вам нужно иметь стратегию выхода.
Вы можете взять на себя свою коммерческую недвижимость путем выхода на пенсию, поскольку недвижимость является отличным активом, который может обеспечить вам устойчивый пассивный поток дохода: выгодную стратегию выхода на пенсию.
12. Перед тем, как вы подпишете пунктирную линию
Наличие тщательно разработанного контракта является ключевым в вашей сделке с коммерческой недвижимостью. Вы обязаны по закону иметь письменный договор купли-продажи, и в ваших интересах иметь его с каждой деталью документированной транзакции.
Кроме того, не забудьте оставить достаточное время для должной осмотрительности и закрытия, особенно если какая-либо конструкция задействована!
Детали
Несмотря на то, что истории сделок с недвижимостью толще телефонных книг, все, что вам действительно нужно, это контракт, в котором излагаются важные элементы ваших соглашений. Во-первых, он должен описать имущество и цену покупки, а также то, будет ли цена при закрытии или рассрочке.
Оборудование и т. Д.
Контракт должен включать любое оборудование, оборудование или личное имущество, которое включено в стоимость покупки. Он должен указать любые непредвиденные обстоятельства, которые должны быть выполнены до завершения покупки. Обычный пример непредвиденных обстоятельств заключается в том, можете ли вы получить кредит для финансирования покупки.
Не забудь ...
Контракт должен охватывать то, как налоги на недвижимость и счета за коммунальные услуги будут оцениваться между вами и продавцом, а также какой тип страхования титула вы должны предоставить. Дата закрытия и доставки владения должна быть указана в документе, а также то, что юридическое обращение или покупатель или продавец имеет в случае, если другая сторона по умолчанию не согласна с соглашением.
И всегда ...
После того, как контракт будет составлен, попросите адвоката проверить его до его подписания. Адвокат может помочь вам договориться о более выгодной сделке, чем то, что изначально было представлено.
К сожалению, не все продавцы недвижимости честны, а некоторые будут пытаться скрыть свою истинную цель в технической легализации в рамках контракта. Имея проверенного адвоката и коммерческого риэлтора, ваш контракт будет держать вас в безопасности в вашей транзакции.
13. Выберите кредитора с уходом
Существует много типов кредиторов, которые помогут вам в финансировании вашей коммерческой недвижимости. Но имейте в виду: не все созданы равными. Сделайте домашнее задание в поиске кредитора, который отвечает вашим конкретным потребностям.
Важно найти фирму, которая может дать вам широкий доступ к капиталу, понять ваши приоритеты, предложить вам наилучшую сделку по вашему кредиту и своевременно завершить процесс.
Типы кредиторов
Существуют три основные категории кредиторов: прямые кредиторы, косвенные кредиторы и гибридные кредиторы. Прямые кредиторы предоставляют свои собственные средства. Некоторые примеры прямых кредиторов включают коммерческие кредитные учреждения, банки и частные кредиторы. Косвенные кредиторы размещают средства от имени других и включают ипотечных брокеров и ипотечных банкиров, а также финансовых посредников. Гибридные кредиторы предоставляют свои собственные средства и одалживают от имени других, а также включают в себя определенные инвестиционные банки, инвестиционные консультанты и кредитные компании.
Банки обычно обобщают услуги и предлагают широкий спектр продуктов. Хотя это может показаться хорошим, подумайте об этом на мгновение. Вы предпочли бы иметь кредитора, который знает немного о многих вариантах финансирования или о трех или четырех продуктах, специально предназначенных для вас?
Кредитные учреждения более специфичны по своей природе и являются экспертами в предлагаемой ими продукции. Банки более традиционны в своих финансовых продуктах, а кредитные учреждения более предприимчивы и креативны.
Банки часто требуют, чтобы вы переместили все свои финансовые отношения под их зонтиком, включая депозиты, LOC и т. Д., В то время как небанковские кредиторы работают только с вашим кредитом на недвижимость.
Администрация малого бизнеса США (SBA) является отличным ресурсом для небольших компаний, которые хотят расширить свой бизнес или приобрести недвижимость для коммерческого использования. SBA предлагает инструменты, которые помогут вам спланировать следующий шаг, а также программы кредитования для различных бизнес-целей. Сам SBA не предоставляет кредиты, но работает через банки и небанковские кредиторы для предоставления малым предприятиям кредитных программ, которые отвечают их потребностям.
Beginning of work
Важно выбрать своего кредитора в начале процесса, чтобы вы могли максимизировать кредитное плечо и получать более низкую стоимость средств. Ваш кредитор будет запрашивать определенные формы, чтобы определить ваше право на финансирование, а также выяснить, какую сделку вы можете договориться.
Вам необходимо будет предоставить отчет о доходах и расходах, баланс и личную финансовую отчетность от всех потенциальных владельцев недвижимости. Если у вас их еще нет, вам необходимо будет создать профили команды управления, включая информацию об образовании и занятости, а также опыт, имеющий отношение к вашему бизнесу. Другие необходимые документы включают оценку имущества, договор купли-продажи и планы использования имущества. Сохранение этих документов может помочь упростить процесс. Опять же, ваш риэлтор и кредитор помогут вам в этом процессе.
14. Знай свои варианты финансирования
Пока вы находитесь на этапе «покупки» в поисках коммерческой недвижимости для покупки, вы должны начать изучать свои варианты финансирования. Существует много вариантов коммерческого финансирования, поэтому важно, чтобы вы нашли тот, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям. Это также очень важно знать, сколько вы можете занять. Это поможет вам и вашему маклеру найти правильный тип недвижимости для вас быстрее.
Независимо от того, какой тип кредита вы получаете, переговоры по кредиту будут основываться на тех же основных факторах: ожидаемое использование имущества, ожидаемая доходность от связанного с ним имущества или бизнеса, география, тип и размер недвижимости, предполагаемый риск кредиторам и рыночным условиям. Нет никакой ставки, применимой ко всему коммерческому финансированию. Полученная вами ставка будет основана на вашей конкретной ситуации.
Если процентные ставки низкие, обеспечение низкой фиксированной ставки будет означать, что вы платите меньше процентов по всей ипотеке. Переменная ставка, которую некоторые считают более рискованной, может дать вам более низкую оплату за период (до ее увеличения), что позволит вам использовать деньги, сэкономленные для других инвестиций.
При взвешивании ваших вариантов финансирования помните, что некоторые долги хороши. Не предполагайте, что вы должны взять кредит с самым высоким требованием авансового платежа, чтобы вы могли «быстрее погасить свой долг». Уделение большего количества денег означает, что вы меньше инвестируете в свой бизнес.
Кредиты срочные
Исходя из того, сколько денег вам нужно заимствовать, существуют различные варианты финансирования. Один из вариантов - термин ссуда. Долгосрочные кредиты могут использоваться в самых разных целях, включая финансирование постоянного оборотного капитала, новое оборудование, рефинансирование, расширение, приобретение и, конечно же, здания.
Существуют кредиты, специально предназначенные для коммерческой недвижимости или оборудования. Банки обычно предоставляют до 80% стоимости недвижимости, которая будет финансироваться, а кредиты должны быть погашены через 15-20 лет. Если вы сможете придумать оставшиеся 20% от стоимости имущества (и не иметь куда лучше инвестировать деньги), это вариант рассмотрения.
Вверх вверх и в сторону
Остерегайтесь платежей на воздушном шаре. В то время как оплата очень низкой месячной суммы на старте звучит великолепно, вы часто в конечном итоге тратите дополнительные деньги на рефинансирование своей коммерческой ипотеки, поскольку кредиторы сбрасывают процентные ставки или пересматривают вас и ваш бизнес в течение срока действия займа.
Кредитная линия
Если вы хотите получить более гибкий кредит, у вас может быть возможность использовать кредитную линию, которая может предоставить вам наличные деньги по мере необходимости, вплоть до суммы чека. Кредитные линии почти всегда имеют переменную ставку и имеют процентные платежи только за первый-три года.
Финансирование акций / совместные предприятия
Финансирование собственного капитала включает в себя совместные предприятия с инвесторами, у которых есть необходимый капитал. Как правило, инвестор получит процент от вашего бизнеса. прибыль в обмен на капитал, необходимый для покупки здания или акций в компании, если он является публичным.
Некоторые инвесторы отнесутсь к вашим исполнительным решениям, в то время как другие захотят сказать о работе вашей компании. Совместные предприятия не для всех, поэтому имейте в виду все эти факторы при их рассмотрении.
Программа кредитования SBA 7 (a)
SBA имеет множество финансовых продуктов, которые идеально подходят для малого бизнеса. Наиболее часто используемый кредит SBA - это 7 (a) Программа займа. Кредит предоставляется банками или небанковскими кредитными организациями.
Чтобы иметь право на получение 7 (а) кредита, ваш бизнес должен быть прибыльным, и вы не можете приобретать недвижимость в инвестиционных целях. Есть много других рекомендаций, чтобы претендовать на 7 (а) кредит. Максимальная сумма, которую бизнес может заимствовать из 7 (а) кредита, составляет 2 миллиона долларов США. Кроме того, все ссуды SBA 7 (a) имеют простые процентные ставки. Этот тип структуры процентных ставок может оставить вас уязвимыми для ежемесячных / квартальных колебаний процентных ставок, которые могут оказать значительное влияние на ваш ежемесячный платеж по ипотечным кредитам.
Теперь вы можете понять, почему так важно найти коммерческого кредитора, который поможет вам переварить всю эту информацию и потратить время, чтобы объяснить ваши варианты.
15. Лучшая секретная секция финансирования
Одна из основных причин, по которой малые предприятия предпочитают арендовать вместо покупки своей коммерческой коммерческой недвижимости, - это ощущение, что они не могут позволить себе авансовый платеж. Многие из них не знают, что кредиты, гарантированные SBA, доступны для квалифицированных кандидатов и могут предоставить до 90 процентов кредита для финансирования расходов.
Фактически, программа кредитования 504 была разработана для оказания помощи малым предприятиям в строительстве или приобретении недвижимости, одновременно стимулируя рост бизнеса в местной экономике.
Только 10% вниз
Хотя в некоторых районах страны широко используется программа кредитования 504, есть и другие области, например, к востоку от Скалистых гор, где эта программа не получает внимания, которое она описывает. Если вы не можете погасить значительную часть стоимости кредита, то стоит посмотреть на 504: для этого требуется только 10% - и нет никаких затрат на закрытие в дополнение к 10% вниз! (Пожалуйста, обратите внимание, что есть определенные базовые критерии, которые вам необходимо получить, чтобы претендовать на 10% вниз программу. Хороший кредитор работает с вами, чтобы сделать все возможное, чтобы помочь вам получить право на это преимущество.)
Другие 90% финансирования поступают из двух мест: до 50% от общей стоимости (земля, строительство, ремонт и мягкие расходы) оплачивается старшим залогом от кредитора частного сектора и до 40% происходит от младшего залогового удержания от сертифицированной компании развития (эта часть поддерживается 100-процентной гарантией SBA).
Меньшие платежи
Поскольку для большинства банков и программ кредитования требуется как минимум 20-30% стоимости имущества, и не сбрасывать мягкие издержки и закрытие сборов, 504 кредита - отличный способ получить лучшее из всего: уплатив всего 10% вы сохраняете больше капитала и можете делать небольшие платежи в течение срока вашей ипотеки.
Поскольку у вас есть два отдельных кредита с 504, вы получаете смешанную ставку, которая ниже рыночной. Первый кредит является либо фиксированным, либо переменным, и он выше или выше, чем обычные ставки финансирования. Второй ипотечный кредит (40% -ый кредит) значительно ниже рыночных процентных ставок и фиксируется на срок действия займа. Имея более низкую процентную ставку, ваша компания сохраняет больше капитала.
504 кредита могут закрыться через 30 дней или меньше, экономя ваше время и помогая вам быстрее войти в вашу новую собственность. Другим преимуществом является то, что, как правило, меньше «обручей», чтобы пройти, чтобы получить одобрение, если вы имеете дело с кредитором, который специализируется на этом типе кредита, а не на тех, кто может обрабатывать один или два раза в год. Специалист знает этот кредит внутри и снаружи и может упростить процесс, а также убедиться, что вы получаете все преимущества.
